26. Jan 2023

Spekulationssteuer

Beim Verkauf einer Immobilie als Renditeobjekt kann unter Umständen eine Spekulationssteuer fällig werden. Wann Sie die Spekulationssteuer zahlen müssen und wie sie berechnet wird, wird in diesem Beitrag beschrieben.

Wann ist die Spekulationssteuer zu zahlen?

Egal, ob Sie ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus als Kapitalanlage besitzen: der Verkaufszeitpunkt ist entscheidend. Denn Sie müssen Spekulationssteuer zahlen, wenn Sie innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist Ihre Immobilie verkaufen und dabei Gewinn erzielen. Diese Frist beträgt in der Regel zehn Jahre. Sie kann aber auch kürzer ausfallen. Fällig ist die Zahlung der Spekulationssteuer nach notariellem Kaufvertragsabschluss.

Ausnahme der Spekulationssteuer

Bei vermieteten Immobilien beträgt die Spekulationsfrist zehn Jahre. Wenn Sie Ihren Besitz also erst danach verkaufen, können Sie die Spekulationssteuer umgehen. Bei Immobilien, die Sie oder Ihre Kinder – sofern Sie für diese noch Kindergeld beziehen – zu eigenen Wohnzwecken nutzen, beträgt die Spekulationsfrist drei Jahre. In beiden Fällen zählt der Zeitpunkt, an dem Sie die Immobilie erworben haben, als Fristbeginn.

Höhe der Spekulationssteuer

Wie hoch die Besteuerung ausfällt, hängt von der Höhe des Veräußerungsgewinns, Ihren sonstigen Einkünften sowie Ihrem Einkommenssteuersatz ab. Es gibt aber bei der Veräußerung von Immobilien verschiedene Posten, mit denen sich die Steuerlast reduzieren lässt. Zu diesen Posten, die sich auf Ihren Gewinn und die Höhe der Spekulationssteuer auswirken können, zählen unter anderem

Gebühren für den Makler,
Werbungskosten für beispielsweise Verkaufsinserate,
Gebühren für den Notar,
die Grunderwerbsteuer und Kosten für die Grundbucheintragung sowie
die Vorfälligkeitsentschädigung

Rechenbeispiel

Wenn Sie Ihre Immobilie für 250.000 Euro innerhalb der Spekulationsfrist veräußern, beträgt Ihr zu versteuernder Gewinn in diesem Rechenbeispiel 90.000 Euro. Denn bei der Berechnung der Spekulationssteuer lassen sich neben den Anschaffungskosten von 150.000 Euro auch die Kosten für den Immobilienverkauf wie Makler- und Notargebühren in Höhe von insgesamt 10.000 Euro abziehen. Bei einem Steuersatz von 40 Prozent müssten Sie also mit einer Spekulationssteuer in Höhe von 36.000 Euro rechnen.

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