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04. May 2010

Die Szene gibt den Preis vor

Im Norden Neuköllns steigen die Mieten. Die Gegend könnte sich als neues In-Viertel etablieren. Doch das braucht Zeit

Sag mir, wo du wohnst, und ich sage dir, wer du bist – nach dieser Maxime dürfte ein Bewohner des Stadtbezirks Prenzlauer Berg heute zwischen 30 und 45 Jahren alt sein und eher gut verdienen. Die Mietpreise in dem angesagten Berliner Viertel sind mittlerweile auf dem Niveau anderer deutscher Großstädte angekommen. Das gilt auch für Teile von Mitte, Friedrichshain und Kreuzberg. Dort haben sich Szeneviertel entwickelt, die sich durch hohe Miet- und Kaufpreise und eine relativ junge Bevölkerung auszeichnen. Da Immobilien in Szenevierteln mehr wert sind, sucht die Branche nach Anzeichen dafür, welcher Kiez als nächstes angesagt sein könnte.

„Bestimmte Teile von Neukölln sind derzeit sehr begehrt, etwa Nordneukölln“, sagt Michael Kiefer, Leiter der Immobilienbewertung beim Internetportal Immobilienscout24. Der Internetdienst bietet auf seiner Homepage mehr als 50 .000 Berliner Immobilien zum Kauf oder zur Miete an. In den vergangenen zwei Jahren seien in Neukölln die Mieten um mehr als zehn Prozent gestiegen. „Und langsam ziehen hier auch die Kaufpreise nach“, sagt Kiefer, auch wenn diese im Vergleich zum Berliner Durchschnitt noch auf niedrigen Niveau lägen.

Die Menschen kaufen in ihrem Kiez, was für ein gewachsenes Vertrauen in Berlin steht

Ob das nun den Aufstieg des so genannten Kreuzkölln zum In-Viertel bedeutet, darüber möchte Ralf Rosinius, Sprecher von Ziegert Bank- und Immobilienconsulting, nicht spekulieren. „Vor drei Jahren haben Leute gesagt, dass der Teil von Wedding, der an Mitte grenzt, kommt“, sagt er. Solche Entwicklungen bräuchten aber ihre Zeit. In Prenzlauer Berg habe es nach der Wiedervereinigung einen Sonderfall gegeben, weil der Bezirk das größte geschlossene Altbauviertel in der Berliner City habe. Diese Immobilien seien nach der Sanierung stark im Wert gestiegen. Eine so schnelle Entwicklung in einem anderen Kiez hält Rosinius für unwahrscheinlich.

Überhaupt scheinen die Berliner, die laut einer Erhebung von Ziegert seit rund einen Jahr verstärkt Immobilien kaufen, an anderen Aspekten interessiert zu sein. „Die Menschen kaufen in ihrem Kiez, was für ein gewachsenes Vertrauen in Berlin und ihr Wohnviertel steht“, sagt Rosinius. Diese neuen Käufer würden in akzeptierten Lagen kaufen, weil sie das Geld, wohl auch wegen der Krise, sicher anlegen wollten.

„Aus Gründen der Wertsteigerung ist ein Wohnungskauf in Berlin heute meist nicht sinnvoll“, sagt auch Steffen Schnoor. Er ist Vorstandsmitglied im Landesverband Berlin und Brandenburg des Rings deutscher Makler und Inhaber eines Maklerbüros, das auf den Berliner Südwesten spezialisiert ist. Wer eine Wohnung kaufe, wolle damit meist nicht spekulieren.

Steffen Schnoor registriert für begehrte Objekte wie sanierte Jugendstilwohnungen in guten Innenstadtlagen oder freistehende Einfamilienhäuser auch in Krisenzeiten steigende Preise. Dass ganz Berlin in absehbarer Zukunft Immobilienpreise anderer Metropolen erreicht und damit ärmere Bevölkerungsschichten in die Randlagen verdrängt, sieht er nicht. Dafür gebe es in Berlin ein zu großes Wohnungsangebot. Außerdem stünde einer rasanten Entwicklung der Mietpreise das deutsche Mietrecht entgegen.

Dennoch sind die Zeiten vorbei, in denen Mieten in Berlin so günstig waren, dass sich ein Kauf nicht lohnte. Dafür genügt ein Blick nach Kreuzberg: Immobilienscout24 hat in Teilen des Bezirks eine stärkere Nachfrage und eine erhöhte Bautätigkeit registriert. Dort seien die Quadratmeterpreise für Bestandsimmobilien binnen zwei Jahren um über 20 Prozent gestiegen, sagt Kiefer.

Er hält den Zeitpunkt zum Immobilienkauf in Berlin angesichts der allgemein noch günstigen Preise im Vergleich zu anderen deutschen Städten für gut. „Allerdings hängt die Wertentwicklung einer Immobilie sehr stark von dem unmittelbaren näheren Umfeld ab“, sagt er. Außerdem spielen die Nebenkosten eine wachsende Rolle bei der Entscheidung für eine Immobilie, sind sich die Experten einig. Die Menschen seien bereit, einen deutlich teureren Neubau zu kaufen, wenn dafür die Nebenkosten bespielsweise durch gute Dämmung minimiert würden, sagt Ralf Rosinius.

Wie sich die Preise für Gewerbeimmobilien in Berlin entwickeln werden, stehe noch auf einem anderen Blatt, sagt Michael Kiefer: „Gewerbeflächen haben eine eigene Dynamik. Die Wertentwicklung dieses Immobilientyps hängt in hohem Maße von der wirtschaftlichen Gesamtsituation und der Infrastruktur im unmittelbaren Umfeld ab.“ Mit der Entwicklung einer Wohngegend zum Szeneviertel habe das meist nichts zu tun.

Constance Frey

Erschienen in Berlin Maximal Ausgabe 5 / 2010

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