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19. Nov 2005

Große Preisunterschiede bei Wohnungen in Berlin

Prognose 2006 der Maklerverbände RDM und IVD auf der Datenbasis von heute

Bei Berlins Eigentumswohnungen werden sich die Preise im nächsten Jahr recht uneinheitlich entwickeln. Diesen Trend zeigen Berechnungen der Berliner Morgenpost aus der Kaufpreissammlung des Berliner Gutachterausschusses und Prognosen der wichtigsten Maklerverbände. Am Rande zeigt sich dabei, wie der Landesverband Berlin des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) und der Landesverband Berlin-Brandenburg des Rings Deutscher Makler (RDM) preislich am Ball bleiben.

Startpunkt einer dreiteiligen Morgenpost-Untersuchung sind die realen Berliner Verkaufswerte aus der Kaufpreissammlung des Berliner Gutachterausschusses (www.gutachterausschuss-berlin.de). Wer bei Eigentumswohnungen (ETW) nicht nur die in den vergangenen Jahren oft zurückgehenden Quadratmeterpreise sieht, sondern kurz- und mittelfristige Tendenzen herausarbeitet, trennt die Spreu vom Weizen.

Zentral in der Tabelle ist dabei der Berlin-Durchschnitt (unten): In den Jahren von 1999 bis 2005 ging der Wohnquadratmeter-Preis für Eigentumswohnungen um 18,1 Prozent herunter, von 2003 bis 2005 dagegen nur noch um 6,5 Prozent. Wer dies jeweils als Trendmesser nimmt, kann an besser oder schlechter liegenden Bezirkswerten ablesen, wie sich der eigene - oder für einen Kauf ins Auge gefaßte - Kiez entwickelt.

"Mitte" etwa liegt mittelfristig auf Berlin-Niveau, um im kurzfristigen Trend ab 2003 nicht nur die noch negative Stadt-Zahl hinter sich zu lassen, sondern noch 13,3 Prozent im Quadratmeterpreis zuzulegen. Wer in Mitte kauft, liegt mitten in der neuen Nachfrage.

Für Pankow, genauer gesagt: den Eigentumswohnungsbereich Prenzlauer Berg, gilt dies ähnlich - aber doch nicht ganz so ausgeprägt: Mittelfristig war dieser Bezirk fast 17 Prozent besser als Gesamt-Berlin, um im kurzfristigen Bereich bei der Aussage "16 Prozent besser" zu verharren. Kippt hier in den nächsten drei, vier Jahren der Trend?

Interessant auch der Vergleich der Eigentumswohnungen in den Einfamilienhaus- und Villengebieten wie Reinickendorf und Steglitz-Zehlendorf. Mittelfristig lagen beide rund 16 Prozent hinter Gesamt-Berlin, kurzfristig hat Steglitz-Zehlendorf-Wannsee Berlin um etwa fünf Prozent überholt, während Reinickendorf jetzt immer noch elf Prozent hinter dem Berlin- Durchschnitt zurückliegt. Fachleute, die die von der Berliner Morgenpost erhobenen Daten lesen und interpretieren können, sitzen in den Maklerverbänden - und deshalb baten wir die Preisexperten aus RDM und IVD, unabhängig voneinander ihre eigene Preisprognose für 2006 abzugeben. Die Zahlen stehen in der rechten Spalte der Tabelle. Allerdings bedürfen die etwas größeren (der zumeist geringfügigen) Abweichungen einer Erläuterung. Wenn etwa Eigentumswohnungen im ganzen Bezirk Spandau im Prognose-Check mit minus 8,0 bzw. plus 2,5 Prozent 2006 vermeintlich kilometerweit auseinanderklaffen, so ist dies nur eine Frage der Gewichtung. Experten beider Verbände nennen fast die gleichen Argumente für ihre Prognose: daß die Preise speziell in Weststaaken oder Hakenfelde mehr oder weniger zurückgehen werden und daß solche in Gatow, Kladow und der Wasserlage Weinmeisterhöhe sich sehr gut entwickeln sollten.

"Anfangs dachten wir bei Spandau auch an Minuszahlen", berichtet Andreas Habath vom IVD Berlin, doch eine Umfrage bei Maklern am westlichen Berliner Rand ergab eine sehr positive Stimmung eben zu Gatow, Kladow und Weinmeisterhöhe. Oft muß man differenzieren: Wenn etwa Neukölln mit fast identischen "circa minus zehn Prozent" bei beiden Verbänden in der Prognose-Tabelle steht, so meint der RDMBewertungsausschuß, daß "BBR" (Britz-Buckow-Rudow) nur minus fünf Prozent erwartet, wie deren Vorsitzender Eugen Schnoor zusammenfaßt. Ähnlich Habath, befragt nach dem "schwierigen Markt" in Neuköllns Mitte: "Schwieriger Markt? Fast gar keiner!" Und wenn etwa der ganze Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg mit "plus 2,5 Prozent" in beiden Prognosen auftaucht, so meinen die Verbände, daß davon eher plus fünf Prozent auf Friedrichshain ("Hier boomt die Szene") fällt und plus minus null Prozent bei den Kreuzberger Eigentumswohnungen anstehen dürften.

"Relativ" ist auch das Zauberwort für die Gesamtbetrachtung: Während der IVD zu einer leicht positiven Aussage beim "Berlin-Eigentumswohnungs-Trend 2006" kommt, fällt die Prognose des RDM leicht negativ aus. Aber: Wenn man die Verbandszahlen aller Bezirke zusammenrechnet, ergibt sich ein leichtes Durchschnitts-Minus von 2,5 Prozent beim RDM und von 1,0 Prozent beim IVD - obwohl der doch insgesamt zu einer Plus-Zahl kommt. Die Erklärung: Es kommt immer darauf an, wo der einzelne Experte den Umsatz- und Nachfrageschwerpunkt sieht. Wer in Mitte nicht nur Top-Preise, sondern auch Top-Umsätze sieht, schreibt eine Plus-Zahl - wer den Umsatz eher in Reinickendorf erwartet, tendiert zum Minus-Wert.

Eins aber ist klar: Die Makler sind nach Jahren der Minuswerte viel positiver gestimmt als etwa vor zwei Jahren. Eugen Schnoor: "Wir haben dieses Jahr schon 1000 mehr Eigentumswohnungen in Berlin verkauft als im Vorjahreszeitraum." Das hat die Experten ebenso überrascht wie die positiven Preistrends, die die Morgenpost vor Wochen veröffentlichte. Und es machen sich jetzt immer mehr Experten Gedanken: Als die Prognose-Frage der Berliner Morgenpost beim Berliner IVD eintraf, hatte sich gerade ein neuer Bewertungsausschuß gebildet. Dessen ETW-Prognosen waren nun die erste "Öffentlichkeitsarbeit". Beim RDM gibt es einen Bewertungsausschuß schon länger, und der wird immer moderner: Gestern beim "Immobilientag" des RDM-Landesverbandes Berlin-Brandenburg wurde der neue Preisspiegel vorgestellt, erstmals elektronisch auf CD-Rom. Die gibt's beim RDM (Potsdamer Straße143, Schöneberg), Tel. 213 20 89) für 21,60 Euro. Die Trends bei Eigenheimen folgen in 14 Tagen

Von Dietmar Treiber

© Berliner Morgenpost 2005