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12. May 2007

Günstige Alternative zum Neubau

Der Kauf eines alten Siedlungshauses lohnt sich aber nur, wenn die Mängel überschaubar sind.

BERLIN. Wer ein günstiges Einfamilienhaus sucht, kann bei alten Siedlungshäusern fündig werden. Die Häuser entstanden etwa in der Zeit zwischen 1900 und dem ersten Weltkrieg. Sie haben oft große Gärten, die ursprünglich zur Selbstversorgung der Bewohner mit Obst und Gemüse genutzt wurden. Die Siedlungen entstanden meist als genossenschaftliche Gemeinschaftsleistung von Arbeitern. Sie bauten in Eigenhilfe und verlosten erst nach der Fertigstellung die einzelnen Häuser, um sicher zu gehen, dass sich alle bis zum Ende der Arbeiten Mühe gaben.

Die Anschaffung dieser Häuser ist meist günstig - teuer kann es aber bei der Instandsetzung werden. Nach rund hundert Jahren haben alle diese Gebäude Mängel. Wie gravierend diese sind, sollte letztlich ein Bausachverständiger ermitteln, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird. Doch auch schon vor der Besichtigung können Interessenten feststellen, ob sie das Objekt überhaupt in die engere Wahl nehmen sollten.

Was kostet der Kauf eines Siedlungshauses?

"Besonders günstig sind kleinere Häuser zu bekommen", sagt Steffen Schnoor vom Ring Deutscher Makler (RDM) in Berlin. "Ein Haus, das nur 80 Quadratmeter hat, wird nur über den Preis verkauft." Etwa 100 000 Euro müsse man für den Erwerb rechnen - die Lage entscheidet natürlich immer mit über den Wert. Jedoch ist das Interesse meist gering, weil die Häuser nicht mehr den Ansprüchen heutiger Familien entsprechen. Etwas höher seien die Preise von Siedlungshäusern mit 120 Quadratmetern oder mehr. "Bei diesen Objekten ist die Nachfrage sogar etwas größer als das Angebot", berichtet Schnoor. Damit steigen derzeit die Preise. Ab etwa 150 000 Euro würden diese Häuser angeboten.

Welche Sanierungskosten kommen auf die Käufer zu?

Was instand gesetzt werden muss und wie, ist letztlich immer eine Frage des Einzelfalles. Viel hängt davon ab, was die Vorbesitzer in das Haus investiert haben. Als Richtwert gibt Schnoor Kosten zwischen 500 und 700 Euro pro Quadratmeter an. Bei denkmalgeschützten Häusern ist der Aufwand in der Regel höher. Die Eigentümer müssen sich vor Beginn der Arbeiten mit dem Denkmalschutzamt auseinander setzen. Die höheren Kosten können aber steuerliche geltend gemacht werden, soweit sie dem Erhalt des Denkmals oder dessen sinnvoller Nutzung dienen. Ist das der Fall kann der Eigentümer laut Einkommenssteuer-Gesetz in den ersten acht Jahren neun Prozent der Kosten geltend machen: in den darauf folgenden vier Jahren noch bis zu sieben Prozent.

Bei welchen Schäden des Hauses sollte man es besser nicht kaufen?

Sobald ein Haus von Schädlingen oder Schimmel befallen ist, kann es sehr teuer werden. "Die Beseitigung von Schäden durch Schädlinge und Schimmel kann sich zu einem Fass ohne Boden entwickeln", sagt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB). "Hausschwamm im gesamten Haus ist fast nicht mehr zu beseitigen." Wer sich ein solches Objekt kaufe, müsse enorm viel austauschen. Das könne bis hin zu einer kompletten Entkernung des Hauses reichen, sagt die Expertin. Werde aber trotz der Schäden nichts gemacht, drohe die Zerstörung des Hauses. Schädlinge gehen in weiche Baustoffe wie Holz. Manche Larven höhlen Balken aus, was von außen nicht erkennbar ist. Dadurch könne die gesamte Konstruktion einstürzen. Reinhold-Postina empfiehlt Holzböden, Treppen oder Balken anzufassen und zu testen, ob sich diese stabil anfühlen. Sie rät jedoch, eine abschließende Beurteilung einem Experten zu überlassen, weil Schimmel oder Insektenschäden nur schwer einzuordnen seien.

Welche Teile kann man durch Renovierung retten?

Bei einem alten Haus braucht nicht alles ausgetauscht werden. Gerade bei Häusern die zu Anfang des vergangenen Jahrhunderts gebaut wurden, seien die Fenster oft solide aus Eichenholz gearbeitet, Treppe, Wände und Böden sowie Dachziegel seien häufig auch noch in Ordnung, berichtet die VPB-Expertin. "Durch Renovierungen wie Abschleifen und Streichen kann man die Bauteile wieder herrichten", sagt sie. Zudem sehe das Bad oft schlimmer aus, als es ist. Altes Inventar mache es meist unansehnlich. Wichtig sei aber nur, ob es trocken ist. Bei Kellern gelte in Siedlungshäusern eine Besonderheit. Diese wurden früher nicht gegen aufsteigende Feuchtigkeit abgesichert. Wichtig sei deshalb eine gute Belüftung. Wo sie fehle, sollte sie wieder hergestellt werden.

Ruprecht Hammerschmidt

© Berliner Zeitung vom 12.05.2007, Immobilien - Seite W01