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19. Jun 2004

Kurs-Analyse für Hauskäufer

Gelten die Technikregeln der Aktienbörse auch auf dem Immobilienmarkt?

Wer sich heute mit Bauen und Kaufen befassen will und aktuelle Preise kennt, der sollte auch alte Zahlen kennen. Der Ring Deutscher Makler kennt sie, und Eugen Schnoor ist Vorsitzender des RDM-Bewertungsausschusses für Berlin und Brandenburg. Ergeben sich vielleicht schon aus dem Preisbild Kaufsignale, wie sie Zahlenexperten aus den Börsenkursen herauslesen?

Aus dem RDM-Datenmaterial haben wir zwei Kursverlaufs-Bilder übereinander gelegt. Ins Rennen gehen das frei stehende Einfamilienhaus mit guten Wohnwert (in blau) und die Eigentumswohnung (ETW in rot) mit gleichem Wohnstandard, jeweils gelegen in Berlin-West, weil es für langfristige Betrachtungen bekanntlich keine "DDR"-Zahlen gibt. Das Haus hat 150 qm Wohnfläche samt Grundstück und Garage, die ETW begnügt sich in der RDM-Tabelle mit 70 qm in zweieinhalb bis drei Zimmern, modernisiertem Bad, Zentralheizung, Balkon, gegebenenfalls Fahrstuhl und bietet örtlich gesehen eine sehr gute Wohnlage - danach könnte sie in Westend, Nikolassee, Frohnau oder Wannsee liegen.

Wir setzen den Startpunkt auf 1981 und erklären den damals erzielten Preis für Haus oder Wohnung jeweils zur 100-Prozent-Marke. Das Haus hätte damals umgerechnet etwa 310 000 Euro gekostet, die Wohnung rechnen wir nach dem Preis pro Quadratmeter Wohnfläche, der damals bei 1940 Euro lag.

Nur ein Jahr lang sah es so aus, als sollte die Eigentumswohnung das bessere Investment sein, doch dann dümpelte die ETW knapp unter der 2000-Euro-Marke weiter - während das Einfamilienhaus ab 1983 zum Großstadt-Traum wurde. Einfamilienhäuser gab es nicht so reichlich, und sie konnten sich auf den raren Bauplätzen auch nicht besonders vermehren. Gleichzeitig wuchs das Angebot an Eigentumswohnungen, im Innenstadtbereich wurde manches Mietshaus umgewandelt.

1987 bis 1989 zeigten sich die Hauspreise stagnierend bis leicht zurückgehend. Gleichzeitig war das Minus auf dem Eigentumswohnungsmarkt größer, so dass die Quadratmeterzahl 1988 mit rund 1400 Euro erstmals - und auch deutlich - unter die 1500er-Marke fiel. Jetzt war die Eigentumswohnung nur noch 72 Prozent ihres Ausgangspreises von 1981 wert. Der Einfamilienhauskäufer hätte 1988 trotz kurzfristigen Preisrückgangs 380 000 Euro beim Verkauf erzielt - er lag gegenüber 1981 um 23 Prozent im Plus. 1:0 für das Einfamilienhaus.

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Dietmar Treiber

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Eigentumswohnung schafft Ausbruch aus dem negativen Trendkanal

...Weiter in der Chart-Analyse: Nach Mauerfall und Hauptstadtbeschluss wurde der Immobilienmarkt hektisch. Am Höhepunkt 1992/93 kostete das Einfamilienhaus 650 000 Euro - 110 Prozent mehr als 1981. Jeder Eigentumswohnungs-Quadratmeter war 2800 Euro wert - plus 44 Prozent gegenüber 1981. Gemessen ab dem Minuspunkt 1988 hatte das Haus um 70 Prozent zugelegt und die Eigentumswohnung sich verdoppelt.

Doch nun ging's bergab. Der Speckgürtel ließ Häuslebauer abwandern. Das Beispielshaus kostete 1996 noch 510 000 Euro. Gleichzeitig schien bei Eigentumswohnungen der Kursverfall gestoppt bei 2150 Euro. Doch die Preise rutschten weiter: Eigentumswohnungen fielen 2002 auf 1600 Euro/qm. Dem Haus ging es noch schlechter, es purzelte in der RDM-Tabelle in zwölf Monaten von 430 000 auf 370 000 Euro - war aber noch fast 20 Prozent mehr wert als am Ausgangspunkt 1981.

2003 wieder ein Minus bei den Hauspreisen, auf rund 330 000 Euro - rein "chart-technisch" ist nicht klar, ob die Kurve ihren Tiefstpunkt schon erreicht hat. Schnoors Bewertungs-Crew glauben derzeit an gleich bleibende "oder möglicherweise sogar leicht steigende Preise".

Auch die Eigentumswohnung fiel 2003 noch einmal um 100 Euro - und zeigte laut RDM vor allem in der zweiten Jahreshälfte eine stabile (Preis-)Form: Der Wert für 2004 ist als identisch angegeben.

Was Chart-Spezialisten jetzt vor allem sehen: Die ETW-Preiskurve ist 2003/04 nach oben ausgebrochen aus dem keilförmigen Trendkanal, indem sie die obere Linie ("Widerstandslinie") durchbrochen hat. Nach der Kurstechnik der Börse spricht das für steigende Preise. Schnoor: "Hier sehe ich derzeit eher eine Seitwärtsbewegung der Preise."

Eher andere Eigentumswohnungen könnten im Preis-Chart steigen: "Ich würde gern mal die Kurve der Wohnungen mit fünf bis sieben Zimmern in gefragten Kiez-Lagen sehen", im Westend oder Bayerischen Viertel würden solche Wohnungsgrößen derzeit mit 25 Prozent Preisaufschlag verkauft. Dieses Preisverlaufsbild aber hat der RDM nicht, laut Schnoor hat man sich im Maklerverband einst auf bestimmte Haus- und Wohnungsgrößen geeinigt - der Markt aber setzt heute andere Prioritäten setzt.

Ob der negative Trendkanal auch bei Häusern nach oben durchbrochen wird, muss sich 2005/06 zeigen. Zeichnet man die zwei Chart-Linien (Widerstandslinie oben, Unterstützungslinie unten) ab 1993/94 ein, könnte bei gleich bleibenden Preisen des ("guten") Einfamilienhauses der Ausbruch in bessere Preisregionen anstehen.

Eugen Schnoor: "Für 2005 sollte sich eine mindestens waagerechte Linie anschließen." Also ein Kaufsignal? "Ach, wissen Sie, Kaufsignale haben wir doch genug: günstige Preise, niedrige Zinsen, bessere Konjunkturhoffnungen..."

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© Berliner Morgenpost Online 2004

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