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06. Jan 2007

Steigende Nachfrage nach Berliner Wohnungs-Paketen

Makler-Landesverbände sagen, wohin der Markt-Trend gehen könnte

Berlins Immobilienmarkt lässt weitere Belebungen erwarten, meinen die Makler-Landesverbände des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) und des Rings Deutscher Makler (RDM).

Vor allem die ausländische Nachfrage nach Renditeobjekten sorge für einen Aufwind am Markt. Als Grundlage etwa im "Immobilienpreisservice 2006/2007" des IVD dienen Einschätzungen der Verbands-"Marktreporter" und der Mitglieder des IVD-Wertermittlungsausschusses. Auch der RDM hat Marktbeobachter und einen Bewertungsausschuss, und auch dessen Vorsitzender Eugen Schnoor sieht vor allem in den Investment-Anstrengungen von außerhalb die Chance des Berliner Marktes. Selbst kleinere "Pakete" aus mehreren Mietshäusern seien jetzt gut zu vermitteln - zu hohen Preisen. Da würden inzwischen Preise für Renditehäuser gezahlt, die vier bis fünf Jahresmieten über den Preisen der Vorjahre liegen.

Und das wirkt sich auf den Individualmarkt aus: Vor allem größere, attraktive Häuser und Eigentumswohnungen in den mittleren, guten und sehr guten Lagen Berlins finden ihre Käufer. Dabei spielt dann auch mit, dass Gutverdienende in dieser Immobilienklasse wieder mehr Geld haben und mehr Geld auch für Immobilien ausgeben.

Wen Eugen Schnoor gern noch öfter am Berliner Immobilienmarkt sehen würde, sind Familien mit kleinerem Budget. Für die gibt es zwar ein ausreichendes Angebot an Eigentumswohnungen und Reihenhäusern - doch fehle ihnen noch ein Wenig Optimismus, dass man nicht mehr um seinen Arbeitsplatz fürchten muss. Die Besserverdiener würden den neuen wirtschaftlichen Optimismus schon auf dem Immobilienmarkt repräsentieren - doch "kleinere Verdiener" hätten sich noch nicht von ihrem (in den vergangenen Jahren berechtigten) wirtschaftlichen Pessimismus befreit. Da wird dann eher eine aufgeschobene größere Anschaffung vorgenommen, als ein Einfamilienhaus gekauft. Immerhin, meint Schnoor, bei einigen ist "der Schalter bereits umgelegt worden".

Auch am Mietwohnungsmarkt scheint die Talsohle durchschritten. Die zuletzt erzielten Wohnungsmieten liegen über den Mietspiegel-Oberwerten, meint der IVD: Im großen Bereich der Wohnungen mit Baujahren bis 1918 - in mittleren, guten und sehr guten Lagen mit mittlerem Ausstattungsstandard - liegen die Marktmieten oft zehn bis 30 Prozent über den Mietspiegeloberwerten. Neubau-Wohnungen (ab 1990) rangieren in mittleren und guten Lagen die Mietspiegeloberwerte nur selten. Konkret heißt das: "Für Wohnungen mit Größen von 60 bis 90 qm in sehr guter Wohnlage beträgt der IVD-Schwerpunktpreis für Kaiserzeit-Wohnungen 8,25 Euro/qm und für Neubauwohnungen ab Baujahr 2000 sogar 8,50 Euro/qm", betont Andreas Habath vom IVD-Wertermittlungsausschuss. Und sein Ausschusskollege Manfred Stelter blickt voraus: "Wir schätzen, dass in Berlin Potenziale zu Mietanpassungen vorhanden sind, die sicher in nächster Zeit gehoben werden."

Bei den Berliner Eigentumswohnungen bleiben die Kaiserzeit-Baujahre mit ihrem Flair 2007 genauso begehrt wie 2006 (und früher). Dabei dürften sich die Abstände zwischen Preisen im Westen und im Osten zugunsten der Ost-Lagen drehen, glaubt der IVD: Im Westteil lag der Spitzenpreis für Eigentumswohnungen in sehr guten Wohnlagen zuletzt bei 2500 Euro/qm, im Osten bei 2700 Euro.

Für Wohnungen mit gut erhaltenem Altbau-Charakter (Stuck, Parkett etc.) werden schon Kaufpreise bis 3000 Euro/qm gezahlt - und noch mehr für Neubau-ETW ab Baujahr 2000. Wegen geringer Bautätigkeit dürften sich in einigen Lagen 2007 Angebotsengpässe abzeichnen - vor allem bei Wohnungen mit über 100 qm.

Dachgeschosswohnungen sind dabei eine Klasse für sich. Selbst für den billigsten, nicht modernisierungsbedürftigen Zustand der Zimmer unterm Dach wird man in diesem Jahr mindestens 1000 Euro/qm hinlegen müssen, meint Andreas Habath (IVD). Deutlich mehr gibt der 2007er-Käufer für Dachgeschosse in Citylage, und bei luxuriösen Neubau-DGs werden bis zu 4000 Euro/qm gezahlt.

Während dies alles vor allem für die City galt, finden sich Baugrundstücke eher in den Randlagen. Dort sind die Makler-Erwartungen nicht so positiv: "Tendenziell wenig Veränderung" sieht der IVD für 2007 - aber mit regionalen Unterschieden: Während leicht abnehmende Baulandpreise in einfachen Lagen des Ostteils zu erwarten seien, sieht der IVD für Baugrund im "individuellen Wohnungsbau" in guten Lagen Plus-Potenzial - und die liegen vor allem im Westen der Stadt.

Zu den 2007er Preisen bei Ein- und Zweifamilienhäusern sagt der IVD-Vorsitzende Dirk Wohltorf: "Der von vielen erwartete Preiseinbruch nach Ende der Eigenheimzulage ist ausgeblieben." 2007 rede man eher über preiswerte Baufinanzierungen, die bei 15-jähriger Festlegung ab 4,5 Prozent Zinsen zu haben seien. Auch seien Hypothekenkredite ohne früher übliche 20 Prozent Eigenkapital zu bekommen.

Sind günstige Baufinanzierungen für Beschäftigte mit einem gut bezahlten Job die "Preistreiber 2007"? So weit will Wohltorf nicht gehen: "Wir Makler wollen keine steigenden Marktpreise, sondern einen ausgeglichenen Markt."

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