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02. Oct 2005

www.gutachten.de

50 Fragen und ein paar Mausklicks sollen ausreichen, um eine Immobilie zu bewerten. Ein Profi testet die 39-Euro-Angebote.

Wieviel ist sie wert? Die Frage aller Fragen für Immobilienkäufer und für -verkäufer. Oder für Hausbesitzer, die fünf Jahre nach dem Kauf gern wissen wollen, was aus investierten 300 000 Euro geworden ist. 280 000, wegen schlechter Marktlage, oder 330 000? Zwei Internet-Anbieter haben Ferndiagnosen auf Lager, für je 39 Euro. Ein Berliner Bewertungsprofi bewertet die Fernbewerter.

Eugen Schnoor ist seit fast 40 Jahren Makler und so erfahren, daß er dem Bewertungsausschuß des Landesverbandes Berlin/Brandenburg im Ring Deutscher Makler vorsteht. Er gibt die Zahlen vor, nach denen Profis sich richten. Zwei Objekte, die er kennt und selbst vermittelt hat, sollen als Testgegenstand herhalten.

Da wäre zum einen die Eigentumswohnung (ETW), 111 Quadratmeter, gelegen in einer Anliegerstraße - aber nicht nur ruhig. Eine Durchgangsstraße liegt nah, und Berufsverkehr kann man zu bestimmten Zeiten hören. Wegen dieses Nachteils lag Schnoor mit seinem 188 000-Euro-Kompromiß aus Makler-Ersteinschätzung und Verkäufer-Preiswunsch zu hoch. Nach vielen Exposés und Besichtigungen trafen sich ein Kaufinteressent und der Verkäufer bei 159 000 Euro kürzlich beim Notar.

Wie sehen die Bewertungsportale die ETW? www.planethome. com verspricht für 39 Euro einen "aktuellen Wiederverkaufswert" der Immobilie auf Grund "ständig aktualisierter Marktdatenzonen". Einschränkung: Was weniger als 100 000 und mehr als 750 000 Euro Wert hat, ist nicht sicher zu bewerten, da es zu wenige Vergleichsdaten gibt. Auch muß die Mikrolage der Immobilie berücksichtigt werden, und "bitte beachten Sie, daß Ihr Objekt nicht von Planethome in Augenschein genommen wird".

Immerhin, das Programm kennt Postleitzahl und Straße, fragt nach Größe, Zimmerzahl (4), Geschoß (1. OG), Terrasse, Garten und Objektbauweise. Aber es werden nur Wohnungen ab Baujahr 1980 und Häuser ab 1950 bewertet - Abbruch, weil es hier um 1914 geht? Eine Fußnote hilft weiter, daß eine komplette Grundsanierung (hier 1983) wie das Baujahr gewertet wird. Nach etwa 60 Antwort-Klicks liest Schnoor mit Spannung das Ergebnis - und lacht: 312 000 Euro. "Meinen die etwa DM?"

Lag die hohe Zahl vielleicht an den Stellplätzen und Carports, die Schnoor für die Gesamtanlage statt für die Wohnung angab? So ist es. Bei Planethome ist bekannt, daß dieser Eingabefehler auch anderen schon passiert ist, erfuhr die Redaktion dort. Mit korrigierten Angaben kommt Planethome auf einen Wert von 269 000 Euro - aber auch mit dieser Preisidee hätte Schnoor sich blamiert.

Auch Planethome war durch die Abweichung beunruhigt. Umgehend rechneten in München Spezialisten unsere Fälle erneut durch und ebenso auch andere Berliner Immobilien, deren realer Wert bekannt ist. Dabei zeigte sich, daß sich kürzlich ein Software-Fehler im Bewertungsprogramm für Berlin und Umland eingeschlichen haben muß, an dessen Korrektur nun fieberhaft gearbeitet wird. Andernorts, so Planethome, habe es solche Fehler nicht gegeben, die Genauigkeit des Programms sei "erstaunlich hoch".

Die Planethome-Konkurrenz heißt www.immobilienwert24.de. Auch dort kostet der Preis-Klick 39 Euro. Das Programm fragt etwas weniger Daten ab, will aber die erzielbare Jahresnettomiete und "sonstige Werterhöhungen" wissen, wo der Kunde Individuelles vom Miteigentumsanteil am Gartenschuppen ebenso aufführen kann wie luxuriösen Teppichboden in nur einem Zimmer.

Obwohl Schnoor der gepflegten Wohnung 2000 Euro extra zubilligt, kommt Immobilienwert24 auf nur 145 000 Euro. Immerhin: Wo Planethome nur eine Zahl auswirft, nennt die Konkurrenz alle Einzelteile der Berechnung von Grundstücksanteil bis Ertragswert. Letzteres biete sich "bei Investmentobjekten wie Wohnungseigentum und Mehrfamilienhaus an", sagt Geschäftsführer Martin Barzel. Eine Abweichung von zehn Prozent zum realen Verkaufspreis hält er für "sicherlich möglich".

Wer übrigens mit seiner "Wertschätzung aus Boden- und Gebäudewerten", die "ein Immobiliengutachten nicht ersetzen" könne, nicht zufrieden ist, kann sich sein Geld zurückzahlen lassen - nach Fehlversuchen gibt es das auch bei Planethome, ergänzt Stübner.

Zweiter Test: Ein großes Einfamilienhaus steht in Lichterfelde-West, einer edlen Berliner Wohnlage, die bei Regierungsbeamten begehrt ist, weil sie an Bonns Bad Godesberg erinnert. Das Neun-Zimmer-Haus hat 240 Quadratmeter Wohnfläche auf 810 Quadratmetern Land. Das 99 Jahre alte Giebelhaus war schnell verkauft, der Verkäufer traute Schnoors Bewertung von 610 000 Euro.

Immobilienwert24 attestiert dem Grundstück stolze 395 Euro Quadratmeterpreis. Heute gelten dort 350, vor zwei Jahren waren es laut Schnoor 390. Dennoch rechnet das Internet-Programm die Immobilie auf 550 000 Euro herunter. Noch größeren Abstand zum realen Kaufvertrag aber zeigt der Wert von Planethome.com: 731 000 Euro. Die auseinanderstrebenden Zahlen nimmt Makler Schnoor nicht weiter auseinander; er weicht aus und meint nur: "Wissen Sie, vieles kalkuliere ich auch einfach aus dem Bauch heraus ..."

Dietmar Treiber

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