Das neue Gebäudeenergiegesetz (kurz GEG) greift seit Jahresbeginn für Wohneigentümer. Doch auch wer überlegt, eine Immobilie zu erwerben, sollte die neuen Regelungen kennen, um zusätzliche Kosten zu vermeiden. In unserer dreiteiligen Serie erklären wir prägnant, worauf es jetzt für Verbraucher ankommt.
Teil 1 – Wie energetische Effizienz durch das Gebäudeenergiegesetz gesetzlich geregelt wird
GEG, Heizungsgesetz – Was ist das Gebäudeenergiegesetz überhaupt ?
Im Zuge politischer Maßnahmen zum Umweltschutz wurde am 08. September 2023 von der Bundesregierung das Gebäudeenergiegesetz; umgangssprachlich auch ‚Heizungsgesetz‘ genannt, beschlossen. Dieses sieht die sukzessive Umstellung vom Verbrauch fossiler Brennstoffe hin zum Heizen mit erneuerbaren, umweltfreundlicheren Materialien vor. Demnach sollen demnächst nur noch Heizungen betrieben werden, welche zu mindestens 65 % mit erneuerbarer Energie arbeiten. Dadurch werden Anlagen, welche älter als 30 Jahre und damit auf einem veralteten Stand sind, außer Betrieb genommen.
Welche Anlagen müssen nach dem Gebäudeenergiegesetz getauscht werden ?
Ist die Heizung älter als 30 Jahre, muss sie bis Ende 2024 getauscht werden. So ist der Betrieb von ineffizienten Konstanttemperaturkesseln demnach verboten. Diese Art der Heizkessel verfügt nicht über Maßnahmen der Temperaturregulierung und läuft dementsprechend mit einer konstanten Temperatur, was ineffektiv ist und einen höheren CO₂ -Ausstoß verursacht.
Ob die Anlage betroffen ist erkennt man am Typenschild, auf dem das Baujahr der Heizung vermerkt ist, oder am Vorhandensein von Außentemperatursensoren und der Möglichkeit einer Nachtabsenkung. Beides ist zum weitergehenden Betrieb des Kessels zwingend notwendig. Eine Austauschpflicht der Modelle besteht bereits seit 2020; kommt der Verbraucher dem nicht nach, droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 €.
Interessant ist dies nicht nur für Besitzer einer Immobilie, sondern auch für potentielle Kunden. Der Bestandsschutz für Heizungen gilt nämlich ausschließlich für Immobilienbesitz seit dem Jahr 2002. Wer sein Eigentum danach erworben hat (auch durch Erbschaft) oder gerade im Begriff ist, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, befindet sich nun in der Pflicht. Das bedeutet, dass bei anstehenden Sanierungsarbeiten im Zuge eines Immobilienerwerbs noch der Austausch einer Heizung anfallen kann, sofern sie nicht den neuen Kriterien des GEG entspricht.
Was jetzt auf Verbraucher zukommt – Fazit
Die Umstellung auf das Heizen mit erneuerbaren Energien ist mit dem Gebäudeenergiegesetz besiegelt und wird fortan von Wohneigentümern umgesetzt werden müssen. Wer seine Immobilie nicht mindestens seit 2002 besitzt, wird auf Dauer nicht umhinkommen, die Heizanlage ersetzen oder modernisieren lassen zu müssen, sollte sie noch nicht zu mindestens 65 % mit Brennstoffen nicht-fossiler Art befeuert werden. Hierzu kann es sinnvoll sein, einen Energieberater der Verbraucherzentralen oder einen Energie-Effizienz-Experten zu Rate zu ziehen. In Ausnahmefällen sorgt ein Härtefallantrag für die Befreiung von der Umsetzung des GEG, auch ist finanzielle Unterstützung bei nachweisbarer Mittellosigkeit oder Pflegebedürftigkeit möglich.
Teil 2 - Welche Anlagen dürfen nach dem Gebäudeenergiegesetz noch genutzt werden ?
Betrifft das Gebäudeenergiegesetz alle Haushalte ?
Angesichts der Kosten eines Austauschs ist die Frage nach der Möglichkeit, die Maßnahmen des GEG zu umgehen, wohl verständlich. Tatsächlich gibt es einige Ausnahmen, die den Umbau zumindest für eine Zeit herauszögern können.
So müssen zum Beispiel Brennwert- und Niedertemperaturkessel mit Nachtabsenkung und Außentemperatursensoren nicht getauscht werden und können bis 2045 in Betrieb bleiben, sofern sie nicht vorher kaputt gehen.
Auch wenn die Region noch keinen kommunalen Wärmeplan erstellt hat, in welchem die Beheizung mit Fernwärme ausgewiesen ist, müssen Verbraucher nicht direkt handeln. Muss die Heizung trotzdem ersetzt werden, kann weiterhin für fünf Jahre auf fossile Brennstoffe zurückgegriffen werden. Nach dem 01. Januar 2029 muss die Heizung allerdings sukzessive mit immer mehr Biomasse betrieben werden, um den Anteil von 65 % an erneuerbaren Energien erreichen zu können. Besteht bereits eine kommunale Wärmeplanung und der Verbraucher schließt einen Vertrag ab, der eine Anbindung innerhalb der nächsten zehn Jahre vorsieht, kann er für die Übergangszeit trotz Gebäudeenergiegesetz eine Gas- oder Ölheizung verbauen. Ist in einem Gebiet speziell die Versorgung mit Wasserstoff geplant, dürfen dort auch Gasheizungen eingebaut werden, die umrüstbar auf die Nutzung von Wasserstoff sind.
Heizungsanlagen, die vor dem 19.April 2023 bestellt wurden, können noch bis zum 18. Oktober 2024 verbaut werden. Diese Anlagen sind von den Regelungen des Gebäudeenergiegesetz ausgenommen.
Auch Gasetagenheizungen dürfen noch verbaut und für weitere fünf Jahre genutzt werden, wenn die vorherige Anlage kaputt geht. Soll anschließend im Haus eine zentrale Heizungsanlage genutzt werden, sieht der Gesetzgeber für den Wechsel eine Frist von acht Jahren vor. Bleibt die Anlage dezentral, müssen nachträglich verbaute Heizungen nach fünf Jahren wiederum den Kriterien des GEG entsprechen.
Ist eine bestehende Gas- oder Ölheizung funktionstüchtig, kann sie ohnehin bis zum 31. Dezember 2044 betrieben werden, sofern sie vorher nicht irreparablen Schaden nimmt.
Teil 3 - Clevere Tipps für den Immobilienerwerb
Was muss saniert werden ?
Die Pflicht zur Umsetzung des Gebäudeenergiegesetzes greift bei einem Eigentümerwechsel durch Kauf oder Erbschaft mit einer Frist von zwei Jahren. Sofern nicht bereits geschehen, muss nun die oberste Geschossdecke einer beheizten Wohnung als Abgrenzung zu einer nicht beheizten Wohnung (oder des Daches) mit einer Wärmedämmung von mindestens vier cm Stärke versehen werden. Konstanttemperaturkessel und Heizanlagen, welche älter als 30 Jahre sind, müssen nach dem Gebäudeenergiegesetz getauscht werden. Ziel sollte hier eine Anlage mit Verbrauch von mindestens 65 % nicht-fossilen Brennstoffen sein. Auch Warmwasser führende Rohre und Armaturen in unbeheizten Räumen bedürfen nun einer Dämmung. Die Fassade ist von der Pflicht zur Sanierung nicht betroffen, jedoch sollte bei der freiwilligen Erneuerung auch auf die Energieeffizienz geachtet werden. Eigentümer können Zuschüsse für die Finanzierung bei der BAFA (Bundesanstalt für Wirtschaft & Ausfuhrkontrolle) oder der KfW beantragen.
Immobilienerwerb ohne Risiko – energetische Effizienz laut Gebäudeenergiegesetz beachten
Damit das Traumhaus sich nicht als finanzieller Albtraum entpuppt, sollten Käufer in jedem Fall die Kosten der kompletten Sanierungsmaßnahmen im Blick behalten. Fragen, die bei der Entscheidung für oder gegen eine Immobilie beantwortet werden sollten sind unter anderem: Wie ist das Haus bisher gedämmt ? Welche Art der Heizung ist verbaut und wie alt ist sie ? Existiert zudem bereits eine Wärmeplanung für die Kommune und bestehen Pläne zum Anschluss an das Fernwärmenetz ? Wer in Erwägung zieht, eine Wohnung zu kaufen, sollte Kontakt zur Hausverwaltung aufnehmen und sich erkundigen, welche Maßnahmen bereits umgesetzt wurden. Natürlich ist der Sanierungszustand der Immobilie insgesamt nicht unerheblich. Nicht zuletzt kann die Beschlusssammlung der Wohneigentümergesellschaft Auskunft darüber geben, ob demnächst eine Sonderumlage anfällt. Zu mehr Aufklärung verhilft auch ein Energieberater der Verbraucherzentralen.
