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16. Jul 2019

Zwangsversteigerung: Schnäppchen oder Risiko?

Eine verlockende Vorstellung für viele: eine Immobilie deutlich unterhalb des Marktwertes zu erwerben. Doch nicht für alle ist diese Form des Erwerbs geeignet. Vor allem ist eine gute Vorbereitung unumgänglich. Und die Bereitschaft, auch Risiken einzugehen.

In erster Linie sind in Ballungsgebieten mit angespanntem Immobilienmarkt wie z.B. in Berlin kaum noch Schnäppchen möglich, hierfür müsste man seine Suche auf ländliche Regionen konzentrieren. Die Versteigerungstermine erfährt man über die Amtsgerichte in lokalen Zeitungen und im Internet.

Auf der Geschäftsstelle des Amtsgerichts können Sie die Versteigerungsakte einsehen, die üblicherweise u.a. die Grundbuchauszüge, ein Gutachten zum Verkehrswert sowie Forderungsanmeldungen der Gläubiger enthält. Verbindlich sind allerdings erst die am Versteigerungstermin verkündeten Bedingungen.

Idealerweise ist das Gutachten neueren Datums und berücksichtigt auch eine Innenbesichtigung: Der Eigentümer kann Gutachter sowie Kaufinteressenten den Zutritt zu seiner Immobilie verwehren. Stellt sich nach dem Erwerb das Gebäude in einem schlechteren Zustand dar als im Gutachten beschrieben, können Sie weder den Erwerb rückgängig machen noch eine Preisreduzierung verlangen. Wenn Sie die Möglichkeit zu einer Innenbesichtigung haben, sollten Sie sie auf jeden Fall nutzen, idealerweise in Begleitung eines Sachverständigen.

Die Finanzierung muss bereits vor dem Zuschlag gesichert sein, d.h. zum Termin der Zwangsversteigerung muss schon eine Sicherheitsleistung vorliegen und innerhalb der nächsten sechs Wochen der Kaufpreis bezahlt werden. Mit Ihrer Bank errechnen Sie Ihr Maximalgebot, das die verbleibenden Gläubigerforderungen ebenso berücksichtigt wie Ihre eigenen Finanzierungskosten, die Grunderwerbsteuer sowie Gebühren für den Zuschlag, Grundbuchamt und Gericht.

Sehr zu empfehlen ist es, zunächst nur als Zuschauer bei einer Zwangsversteigerung teilzunehmen, den Ablauf und verschiedene Bietstrategien kennenzulernen.

Wenn Sie mitbieten wollen, muss bereits vor dem Versteigerungstermin eine Sicherheitsleistung, in der Regel 10 Prozent des festgelegten Verkehrswertes der Immobilie, vorliegen. Dieser Betrag muss rechtzeitig an die Gerichtskasse überwiesen worden sein, weil Ihr Gebot sonst als unwirksam zurückgewiesen wird. Möglich ist auch eine selbstschuldnerische, unbefristete und unbedingte Bankbürgschaft oder Bundesbank- oder Landesbankscheck.

Mit gewissenhafter Vorbereitung und der entsprechenden Bonität kann sich also der Immobilienerwerb bei einer Zwangsversteigerung durchaus lohnen. Doch was des einen Freud ist, ist des anderen Leid:
 

Wenn der Verlust der Immobilie droht

Auch wenn in Deutschland, vor allem in den Ballungsgebieten, die Zahl der Zwangsversteigerungen aufgrund des niedrigen Zinsniveaus und des Immobilienbooms zurückgeht, gibt es noch viele Betroffene. Plötzlicher Jobverlust, schwere Krankheit, Scheidung oder Tod: aus diesen Gründen geraten Eigentümer in eine prekäre Lage.

Wichtig ist es, die Alarmzeichen frühzeitig zu erkennen und schnell zu handeln.

In erster Linie sollten Sie das Gespräch mit Ihrer Bank suchen und gemeinsam überlegen, ob es  sich um einen vorübergehenden finanziellen Engpass handelt und die Möglichkeit besteht, z.B. die Tilgung zu verringern oder auszusetzen.

Sicher gilt es zu prüfen, inwieweit Einsparungen möglich sind. Die Versicherung, das Auto, das Konsumverhalten, Urlaube, eine Untervermietung – alle Möglichkeiten sollten in Betracht gezogen werden.

Nun sind das nicht für jeden Haushalt realistische Optionen. Wenn das Einsparpotential gering ist oder man aus verschiedensten Gründen sein Haus nicht mit Fremden teilen möchte, neue Einnahmequellen aber auch nicht abzusehen sind, wird es eng. Und nicht immer sind nach einer Zwangsversteigerung alle Schulden gedeckt. Daher ist es immer sinnvoll, so sehr es auch schmerzt, sich frühzeitig mit dem Gedanken an einen Verkauf vertraut zu machen, vielleicht auch mit einem Makler.
Wir beraten Sie gerne und finden gemeinsam mit Ihnen eine gute Lösung.

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